Solides Unternehmenswachstum bei positiven operativen Ergebnissen

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HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH: Solides Unternehmenswachstum bei positiven operativen Ergebnissen

Berlin, 28.04.2025. Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH hat heute ihren IFRS-Konzernbericht 2024 veröffentlicht. Trotz der andauernden Herausforderungen des Marktes schließt die kommunale Gesellschaft das Jahr mit einem positiven Konzernjahresergebnis ab und setzt ihren Wachstumskurs konsequent fort. So hat die HOWOGE ihren Bestand im vergangenen Jahr durch Ankauf und Neubau um rund 5.200 Mietwohnungen auf mehr als 81.600 Wohnungen (Stand 01.01.2025) erhöht.

Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Nettozinsaufwendungen und Ertragsteuern ergab sich ein FFO (Funds from Operations) für das Segment Wohnen von rund 208 Millionen Euro. Der Verschuldungsgrad (LTV) für das Segment Wohnen betrug zum 31.12.2024 rund 29 Prozent.

„Zwar hat sich das Marktumfeld im Jahr 2024 stabilisiert, hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienpreise und Zinsen besteht jedoch aufgrund der deutlich erhöhten Investitionspläne der Bundesregierung und der eskalierenden globalen Handelskonflikte weiterhin Unsicherheit“, sagt HOWOGE-Geschäftsführer Ulrich Schiller. „Allein im Jahr 2024 ist Berlin um rund 19.000 Personen gewachsen, während Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen rückläufig sind. Das verstärkt zusätzlich den Nachfrageüberhang insbesondere nach Wohnraum für geringe und mittlere Einkommen. Dass wir unseren Wachstumskurs vor diesem Hintergrund weiterhin fortführen können, ermöglicht unser sehr gutes operatives Ergebnis und unsere stabile finanzielle Basis.“ 

Katharina Greis, Geschäftsführerin der HOWOGE: „Wachstum ist nur dann langfristig möglich, wenn diesem eine solide Finanzierungsstruktur zugrunde liegt. Daher ist es insbesondere bei einem sozialen Geschäftsmodell wichtig, die Wirtschaftlichkeit im Blick zu haben und bei der Finanzierung flexibel agieren zu können. So hat die HOWOGE im Jahr 2024 neben klassischen besicherten Darlehen unter anderem einen Rahmenvertrag mit der Council of Europe Development Bank (CEB) genutzt und einen Social Bond emittiert, um die Investitionen zur Schaffung und zum Erhalt sozialen Wohnraums zu ermöglichen.“
 

Wirtschaftliche Entwicklung im Geschäftsjahr 2024

Die HOWOGE blickt auf ein Geschäftsjahr mit einem positiven operativen Ergebnis zurück. Infolge des Bestandswachstums und der Neubautätigkeit des Unternehmens stiegen die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung um 4,8 Prozent auf 403,8 Millionen Euro.

Trotz zunehmender Kosten unter anderem für Instandhaltung und Personal konnte das bereinigte EBITDA auf 276,8 Millionen Euro (2023: 257,2 Millionen Euro) gesteigert werden. Nachdem im Vorjahr noch ein marktbedingt negatives Ergebnis aus der Immobilienbewertung zu einem Jahresfehlbetrag geführt hatte, erzielte die HOWOGE im Jahr 2024 ein positives Konzernjahresergebnis von 140 Millionen Euro. Der Verschuldungsgrad (LTV) für das Segment Wohnen lag zum 31.12.2024 bei rund 29 Prozent und damit deutlich unter der selbst gesetzten Höchstgrenze von 50 Prozent.

Der Marktwert (Fair Value) des HOWOGE Portfolios inklusive Baugrundstücke und Schulbau beläuft sich per 31.12.2024 auf rund 13,1 Milliarden Euro.

Zur Sicherung der finanziellen Unabhängigkeit und des defensiven Risikoprofils verfügt die HOWOGE über eine langfristige und diversifizierte Finanzierungsstruktur.  So hat die HOWOGE im Geschäftsjahr 2024 erstmals einen Social Bond mit einem Volumen von 300 Millionen Euro und einer Laufzeit von sechs Jahren erfolgreich emittiert. Damit wurden Teile der getätigten Ankäufe finanziert.

Über das Anleihenrahmenprogramm (DIP) mit einem Gesamtvolumen von vier Milliarden Euro hat die HOWOGE zudem die Möglichkeit, kurzfristig weitere Unternehmensanleihen zu emittieren. 

Der gewichtete Durchschnittszins aller Finanzverbindlichkeiten der HOWOGE lag zum 31.12.2024 mit rund 1,7 Prozent deutlich unterhalb der aktuellen Marktzinsen. Die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzverbindlichkeiten betrug zum Bilanzstichtag rund acht Jahre.

Das Emittentenrating des Unternehmens wurde auch im Jahr 2024 durch die beiden internationalen Ratingagenturen Standard & Poor’s (A) und Fitch (AA-) mit jeweils einem stabilen Ausblick bestätigt. Die Ratings reflektieren die sehr gute Bonität der HOWOGE.
 

Ankauf und Neubau

Im Jahr 2024 tätigte die HOWOGE Transaktionen in einem Gesamtvolumen von rund 1,4 Milliarden Euro. Die größte Transaktion umfasst die PRIMA Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH mit rund 4.500 Wohnungen sowie die Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH (SEG Buch) mit Baulandreserven für rund 1.200 Wohnungen. Dieser Ankauf war mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro die größte Transaktion am deutschen Markt im Jahr 2024.

Darüber hinaus erwarb das Unternehmen vier Neubauprojekte im Rahmen von Forward Deals, darunter das Projekt Konnekt/Georg-Knorr-Park in Berlin-Marzahn mit rund 1.700 Wohnungen. 

Zum 31.12.2024 umfasste der Bestand der HOWOGE rund 77.100 Wohnungen und rund 1.150 Gewerbeeinheiten. Mit dem wirtschaftlichen Übergang des PRIMA-Portfolios zum 01.01.2025 ist der HOWOGE-Bestand auf mehr als 81.600 Wohnungen gewachsen. 

Trotz des herausfordernden Marktumfelds mit hohen Baukosten und volatilen Zinsen hat die HOWOGE im Jahr 2024 rund 670 neue Wohneinheiten errichtet.  Für das laufende Geschäftsjahr ist die Fertigstellung von etwa 900 Mietwohnungen geplant.
 

Portfolioentwicklung und Unternehmenswachstum

Der flächenbasierte Wohnungsleerstand über das Gesamtportfolio befand sich per 31.12.2024 mit 1,5 Prozent auf einem anhaltend niedrigen Niveau. Die Miete im Jahresdurchschnitt lag mit 6,69 Euro pro Quadratmeter weiterhin deutlich unterhalb der Marktmieten. Im Zuge der Anpassung der Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin erfolgten für das Jahr 2024 moderate Mieterhöhungen im Bestand.

Im Rahmen der Wiedervermietungen wurden 64,6 Prozent der Wohnungen an Personen mit einem Wohnberechtigungsschein vermietet.

In die Instandsetzung, Sanierung und den Neubau hat die HOWOGE im Jahr 2024 insgesamt rund 360 Millionen Euro investiert. Davon entfallen rund 108 Millionen Euro auf die Instandhaltung und Sanierung des Bestandsportfolios.

Als kommunales Wohnungsunternehmen steht darüber hinaus das soziale Engagement in den Quartieren im Fokus der HOWOGE. Insgesamt 141 Initiativen und Projekte (2023: 134 Initiativen und Projekte) erhielten 2024 eine finanzielle Unterstützung. Zusammen mit den Ausgaben für eigene Projekte und Beteiligungen an Partnerprojekten belaufen sich die finanziellen Zuwendungen für das gesellschaftliche Engagement der HOWOGE im Jahr 2024 auf etwa 2,8 Millionen Euro (2023: 2,2 Millionen Euro).

Auch als Partnerin in der Berliner Schulbauoffensive ist die HOWOGE aktiv: Aktuell sind der Neubau von 27 Schulen und die Sanierung von elf Schulkomplexen vorgesehen. Zum 31.12.2024 befanden sich sieben Schulen in Bau. Im Jahr 2024 wurden zwei Schulen an der Allee der Kosmonauten erfolgreich fertiggestellt und an den Bezirk Lichtenberg übergeben. Für 2025 erfolgt die Fertigstellung zwei weiterer Schulen.

Der Personalbestand der HOWOGE ist 2024 um etwa 26 Prozent auf rund 1.400 Personen gestiegen. Dieser Anstieg liegt insbesondere im Ankauf der ATOZ Facility Solutions GmbH begründet. Die HOWOGE hatte das Unternehmen mit rund 170 Mitarbeitenden im Rahmen ihrer Eigenleistungsstrategie im Jahr 2024 erworben. Mit der Gründung ihrer Tochtergesellschaft HOWOGE Reinigung GmbH im Sommer 2023 hatte die HOWOGE begonnen, bisher an externe Dienstleister vergebene Bewirtschaftungsaufgaben in Eigenleistung selbst zu erbringen.
 

Nachhaltigkeitsberichterstattung

Die Nachhaltigkeitsberichterstattung der HOWOGE erfolgt in diesem Jahr erstmalig und vollständig nach der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und ist in den Lagebericht des IFRS-Konzernberichtes integriert. Damit erfüllt die HOWOGE höchste europäische Standards in diesem Bereich.  

Die Umsetzung ihrer im Jahr 2023 entwickelten Klimastrategie ist ein Schwerpunkt des Nachhaltigkeitsmanagements der HOWOGE. Ziel ist ein CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter von unter drei Kilogramm pro Jahr und damit Klimaneutralität bis zum Jahr 2045. Der CO₂-Ausstoß des HOWOGE-Gebäudebestands liegt aktuell bei 15,49 kg CO₂/m² pro Jahr (2024), die Energieintensität ohne Klimabereinigung bei 87,52 kWh/m² pro Jahr (2024).

Die HOWOGE hat bereits in den 1990er Jahren begonnen, ihre Bestände zu sanieren, sodass der Anteil der seit 1990 voll- bzw. teilmodernisierter Wohnungen bei rund 88,4 Prozent liegt. Das Portfolio weist im Durchschnitt die Energieeffizienzklasse C auf.

Die Emissionsbilanz der HOWOGE wurde im Berichtsjahr 2024 erstmals nach dem international anerkannten GHG-Protocol-Standard erstellt. Sie umfasst neben direkten Emissionen (Scope 1) und solchen aus eingekaufter Energie (Scope 2) auch indirekte Emissionen entlang der gesamten Wertschöpfungskette (Scope 3). Damit schafft die HOWOGE eine umfassendere Transparenz über ihre Klimawirkung und eine fundierte Basis für wirksame Reduktionsmaßnahmen.

Seit 2021 berichtet die HOWOGE zudem nach den Kriterien der EU-Taxonomie Verordnung und weist zum dritten Jahr infolge Taxonomiekonformität für bestimmte Wirtschaftsaktivitäten aus. Der taxonomiekonforme Umsatz beträgt 20,6 Prozent, OpEx 27,1 Prozent und CapEx 14,6 Prozent.
 

Ausblick

Für das Geschäftsjahr 2025 geht die HOWOGE trotz anhaltender Unsicherheiten im makroökonomischen Umfeld von stabilen Marktbedingungen und einer positiven Entwicklung der operativen Ergebnisse aus. Operativer Fokus der HOWOGE besteht in der Integration der neuen Bestände sowie in der Realisierung der Neubauvorhaben. Die HOWOGE ist dank ihrer robusten Kapitalstruktur weiterhin gut aufgestellt. Für das operative Geschäft rechnet das Unternehmen im laufenden Geschäftsjahr mit einem FFO in einer Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro.

Über die HOWOGE

Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH ist eines der sechs kommunalen Wohnungsunternehmen des Landes Berlin. Mit einem eigenen Wohnungsbestand von rund 81.600 Wohnungen (Stand 01.01.2025) gehört das Unternehmen zu den größten Vermietern deutschlandweit. Die HOWOGE will ihr Wohnungsportfolio insbesondere durch Neubau mittel- bis langfristig auf rund 100.000 Wohnungen erweitern. Als Teil der Berliner Schulbauoffensive übernimmt die HOWOGE zudem für das Land Berlin Neubauten und Großsanierungen von Schulen.
 

„Wir gestalten das Berlin der Zukunft lebenswert. Mehr als gewohnt.“

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