Positives operatives Ergebnis bei Fortsetzung des strategischen Wachstums

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HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH: Positives operatives Ergebnis bei Fortsetzung des strategischen Wachstums

Berlin, 25.04.2024. Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Heute hat die kommunale Gesellschaft ihren IFRS-Jahresabschluss 2023 vorgelegt. Trotz der andauernden Herausforderungen des Marktumfeldes verlässt die HOWOGE den strategischen Wachstumspfad nicht und hat den Bestand durch die Fertigstellung von knapp 1.000 Mietwohnungen auf rund 76.400 Wohnungen erhöht. Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Ertragsteuern und Finanzaufwendungen ergab sich mit rund 200 Millionen Euro ein FFO (Funds from operations), der nur leicht unter dem Vorjahresniveau liegt. Der Verschuldungsgrad (LTV) lag zum 31.12.2023 bei rund 32 Prozent. „Die HOWOGE ist trotz schwieriger Bedingungen gut durch das Jahr gekommen“, sagt HOWOGE-Geschäftsführer Ulrich Schiller. „Angesichts der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum setzen wir unseren Wachstumspfad mit Augenmaß fort. Wichtige Voraussetzung dafür ist die Anpassung der Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin im vergangenen Jahr, die uns eine moderate Erhöhung der Mieten einräumt. Damit erhalten wir die Möglichkeit unseren gesellschaftlichen Auftrag weiter zu erfüllen.“ 

Katharina Greis, Geschäftsführerin der HOWOGE: „Die HOWOGE ist wirtschaftlich gut aufgestellt. Wir verfügen über eine diversifizierte Kapitalstruktur und ein proaktives Verbindlichkeitenmanagement. So haben wir bereits frühzeitig die Refinanzierung der im November 2024 fälligen Unternehmensanleihe sichergestellt.“

Wirtschaftliche Entwicklung

Für das Geschäftsjahr 2023 verzeichnet die HOWOGE ein positives operatives Ergebnis. Die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung stiegen infolge des Bestandswachstums aus der Neubautätigkeit des Unternehmens um 3,4 Prozent auf 385,2 Millionen Euro.

Trotz steigender Kosten u. a. für Instandhaltung und Personal konnte das bereinigte EBITDA mit 257,2 Millionen Euro (2022: 268,1 Millionen Euro) nahezu stabil gehalten werden. Bedingt durch die Marktentwicklung erfolgte eine Wertanpassung aus der Immobilienbewertung um rund zehn Prozent, die zu einem Anstieg des Verschuldungsgrades (LTV) zum 31.12.2023 um rund 4 Prozentpunkte auf 32,1 Prozent (Segment Wohnen: 29,6 Prozent) führte. Damit liegt der Verschuldungsgrad immer noch deutlich innerhalb des Zielkorridors von unter 50 Prozent. Der Marktwert (Fair Value) des HOWOGE Portfolios inklusive Baugrundstücken und Schulbau beläuft sich per 31.12.2023 auf rund 12,6 Milliarden Euro.

Zur Sicherung der finanziellen Unabhängigkeit und des defensiven Risikoprofils setzt die HOWOGE auf eine langfristige und diversifizierte Finanzierungsstruktur. Seit 2021 verfügt das Unternehmen über das Emittentenrating der beiden internationalen Ratingagenturen Standard & Poor’s und Fitch von A (S&P) beziehungsweise AA- (Fitch), jeweils mit stabilem Ausblick. Die Ratings wurden zuletzt im Sommer 2023 bestätigt und reflektieren die gute Bonität des Unternehmens.

Über das Anleihenrahmenprogramm (DIP) mit einem Gesamtvolumen von 4 Milliarden Euro hat die HOWOGE die Möglichkeit, kurzfristig Unternehmensanleihen emittieren zu können. 

Im Geschäftsjahr 2023 gab es nur geringfügige Refinanzierungen und Kreditaufnahmen. Der gewichtete Durchschnittszins liegt aktuell mit rund 1,1 Prozent deutlich unterhalb der aktuellen Marktzinsen. Die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzverbindlichkeiten betrug zum Bilanzstichtag rund acht Jahre. Für das laufende Geschäftsjahr steht die Refinanzierung einer Unternehmensanleihe mit 500 Millionen Euro Volumen an. Das zuletzt rückläufige Zinsniveau wurde bereits zur Sicherung von Zinskonditionen genutzt.

Wachstum und Portfolioentwicklung

Zum 31.12.2023 hatte die HOWOGE 76.392 Wohnungen und 1.150 Gewerbeeinheiten im Portfolio. Damit leben in den Beständen der HOWOGE mehr als 150.000 Menschen. Der flächenbasierte Wohnungsleerstand befand sich per 31.12.2023 mit 1,5 Prozent auf einem anhaltend niedrigen Niveau. Die Miete lag im Jahresdurchschnitt mit 6,42 Euro pro Quadratmeter deutlich unterhalb der Marktmieten. Mehr als 64 Prozent aller Wiedervermietungen des Jahres 2023 erfolgten an Menschen mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein.

Der Personalbestand der HOWOGE ist 2023 um etwa 13 Prozent auf 1.121 Personen gestiegen. Hauptgrund für das Personalwachstum ist die Gründung der HOWOGE Reinigung GmbH. Die HOWOGE Reinigung erweitert das Leistungsspektrum der HOWOGE und kümmert sich seit Juli 2023 um die Hausreinigung eines Teils des Immobilienbestandes. Die Ausweitung der Reinigungsleistungen auf den Gesamtbestand erfolgt sukzessive.

Der Bestandszuwachs von rund 1.000 Einheiten im Jahr 2023 resultiert aus der Fertigstellung von Neubauprojekten. So hat die HOWOGE beispielsweise direkt an der Rummelsburger Bucht im Bezirk Lichtenberg knapp 170 Wohnungen fertiggestellt, in der Ohlauer Straße in Friedrichshain-Kreuzberg entstand ein integratives Wohnbauprojekt mit 120 Wohnungen und in Treptow-Köpenick wurden 280 Wohnungen für Studierende realisiert.

Trotz des angespannten Marktumfeldes konnte die HOWOGE im Jahr 2023 mit dem Bau für rund 980 Wohnungen beginnen, für das laufende Geschäftsjahr ist die Fertigstellung von etwa 1.000 Neubauwohnungen geplant.

Darüber hinaus setzt die HOWOGE ihren Wachstumspfad zusätzlich mit dem Ankauf von Bestandsportfolien fort. So erwirbt die HOWOGE die PRIMA Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH (PRIMA) mit 4.495 Wohnungen in den Berliner Bezirken Lichtenberg und Treptow-Köpenick sowie gemeinsam mit der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH die Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH (SEG Buch) von der Vonovia SE. Der strategische Erwerb erfolgt im Rahmen eines Paket-Ankaufs zum Kaufpreis von 700 Millionen Euro. Der Übergang der Geschäftsanteile der Gesellschaften erfolgt zum 01.01.2025.

Im Rahmen der Berliner Schulbauoffensive (BSO) verantwortet die HOWOGE den Bau und die Sanierung von insgesamt 38 Schulbauten. Den größten Schulbau der BSO mit zwei weiterführenden Schulen für fast 1.600 Schülerinnen und Schüler hat die HOWOGE im April 2024 an den Bezirk Lichtenberg übergeben. Derzeit befinden sich fünf Schulen mit fast 4.200 Schulplätzen im Bau, zwei weitere Baustarts für fast 1.400 Schulplätze folgen dieses Jahr.

Veröffentlichung Nachhaltigkeitsbericht

Parallel zu den Geschäftszahlen hat die HOWOGE heute den Nachhaltigkeitsbericht (https://nachhaltigkeit.howoge.de/) veröffentlicht.

Im Jahr 2023 hat die HOWOGE eine Klimastrategie entwickelt. Ziel ist es, bis 2045 einen klimaneutralen Bestand zu erreichen. Das bedeutet, dass der Gebäudebestand weniger als 3 kg CO₂/m² pro Jahr emittiert. Für die Umsetzung dieses Ziels wurden die drei Hebel energetische Sanierung, innovative Anlagetechnik und Erhöhung des Anteils grüner Energieträger identifiziert. Der CO₂-Ausstoß des HOWOGE-Gebäudebestands liegt aktuell bei 17,45 kg CO₂/m² pro Jahr (2022), die Energieintensität bei 100,57 kWh/m² pro Jahr (2023). Die HOWOGE wird künftig weitere Handlungsoptionen entwickeln, um das neue Klimaziel zu erreichen.

Ein wichtiger Baustein für klimaneutrales Wohnen ist in diesem Zusammenhang der Photovoltaik-Ausbau. Im Jahr 2023 hat die HOWOGE Photovoltaikanlagen mit einer Gesamtleistung von 1.003 Kilowatt-Peak installiert, die insgesamt rund 1.524 Megawattstunden CO₂-freien Strom erzeugen und rund 632 Tonnen CO₂ einsparen. Der gesamte Anlagenpark erzeugt eine Leistung von 3.073 Kilowatt-Peak. Über 4.000 Mieterhaushalte werden aktuell mit grünem Mieterstrom versorgt.

Es ist geplant, in den kommenden Jahren bis 2033 auf jedem dafür geeigneten Gebäude der HOWOGE Photovoltaikanlagen zu errichten. Dafür investiert das Unternehmen rund 71 Millionen Euro.

Seit 2021 berichtet die HOWOGE zudem nach den Kriterien der EU Taxonomie Verordnung und weist zum zweiten Jahr infolge Taxonomiekonformität für bestimmte Wirtschaftsaktivitäten aus. Die Kennzahlen haben sich im Vergleich zum Vorjahr positiv entwickelt. So beträgt der taxonomiekonforme Umsatz 25,0 Prozent, OpEx 25,3 Prozent und CapEx 22,7 Prozent.

Als kommunales Wohnungsunternehmen steht neben dem Klimaschutz das soziale Engagement in den Quartieren im Fokus der HOWOGE. Insgesamt 134 Initiativen und Institutionen erhielten 2023 eine finanzielle Unterstützung. Zusammen mit den Ausgaben für eigene Projekte und Beteiligungen an Partnerprojekten belaufen sich die Investitionen in das gesellschaftliche Engagement im Jahr 2023 auf etwa 2,2 Millionen Euro.

Ausblick

Für das Geschäftsjahr 2024 erwartet die HOWOGE, dass sich die Marktbedingungen weiter stabilisieren und sich die operativen Ergebnisse positiv entwickeln. Die HOWOGE ist dank robuster Kapitalstruktur gut aufgestellt. Für das operative Geschäft rechnet das Unternehmen mit einem FFO in einer Bandbreite zwischen 180 und 200 Millionen Euro.

Über die HOWOGE

Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH ist eines der sechs kommunalen Wohnungsunternehmen des Landes Berlin. Mit einem eigenen Wohnungsbestand von rund 76.400 Wohnungen (Stand 31.12.2023) gehört das Unternehmen zu den größten Vermietern deutschlandweit. Die HOWOGE will ihr Wohnungsportfolio insbesondere durch Neubau mittel- bis langfristig auf rund 100.000 Wohnungen erweitern. Als Teil der Berliner Schulbauoffensive übernimmt die HOWOGE zudem für das Land Berlin Neubauten und Großsanierungen von Schulen.

„Wir gestalten das Berlin der Zukunft lebenswert. Mehr als gewohnt.“

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