GBC AG: German Real Estate Capital S.A. | Rating: Stark überdurchschnittlich attraktiv

Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A. ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Anno) Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv Kursziel auf Sicht von: 31.12.2022
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

- Handelsportfolio erwartungsgemäß ausgebaut - ETP-Zeichner profitieren indirekt über umfangreiches Bestands- und Handelsportfolio
- Pro-Forma Bonitätskennzahlen im Investment Grade-Bereich

Die German Real Estate Capital S.A. ist die Emittentin eines ETP (Exchange Traded Product) und damit einer börsennotierten Schuldverschreibung. Das mit einem festen Kupon von mindestens 3,0 % ausgestattete Wertpapier verbindet die Merkmale einer klassischen Anleihe mit einem Genussrecht. Neben dem fixen Kupon enthält das Wertpapier auch eine gewinnabhängige Verzinsung von bis zu 7,0 %, so dass sich die Gesamtverzinsung auf bis zu 10,0 % belaufen kann. Zudem hat das Wertpapier eine unbefristete Laufzeit, kann jedoch zum 20.04.2023 erstmals gekündigt werden.

Das aktuell ausstehende Volumen in Höhe von rund 19,6 Mio. EUR wird an die German Real Estate GmbH weitergeleitet und anschließend an ImmobilienObjektgesellschaften der German Real Estate-Gruppe weitergegeben. Die Weitergabe erfolgt im Rahmen der Zeichnung von Genussrechten oder Schuldverschreibungen. Die Objektgesellschaften sind im Wohnimmobilienmarkt aktiv, insbesondere in B- und C-Standorten in Ost- und Süddeutschland. Diese Standorte sind noch von günstigeren Einstiegsniveaus geprägt und damit lassen sich noch attraktive Renditen erwirtschaften.

Die Objekte lassen sich in einem Bestands- und Handelsportfolio unterteilen. Das Bestandsportfolio umfasst derzeit 17 Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von rund 14.100 qm. Die Soll-Miete von 1,08 Mio. EUR ergibt auf den gutachterlich ermittelten Verkehrswert eine Mietrendite von 5,6 %. Das Handelsportfolio umfasst insgesamt ein Gesamtprojektvolumen in Höhe von knapp 115 Mio. EUR. Das bis Ende 2024 zu realisierende geplante Verkaufsvolumen liegt bei über 160 Mio. EUR und damit würde die Gesellschaft einen Rohertrag von über 45 Mio. EUR realisieren können.

Dass die Gesellschaft auch in der Lage ist, das umfangreiche Projektvolumen stemmen zu können, zeigen die erfolgreich umgesetzten Projekte der vergangenen Berichtsperioden. Seit Aufnahme unserer Coverage (vom 22.06.2020) hat der Konzern beispielsweise mehrere Objekte planmäßig veräußert. Dazu gehören der Neubau in Pfeffingen sowie die Denkmalobjekte in Chemnitz, Dresden, Glauchau und
Magdeburg. Da nach Unternehmensangaben sowohl die Veräußerung als auch die Kaufpreise im Rahmen der Erwartungen ausgefallen sind, dürfte insgesamt ein Liquiditätszufluss in Höhe von rund 41 Mio. EUR erreicht worden sein.

Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir dieses mit aktuell börsennotierten Anleihen mit einem gültigen Anleiherating verglichen. Zugleich haben wir die Umsatz- und Ergebnispotenziale der Objektgesellschaften 'quasi'-konsolidiert, um eine Entwicklung der Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der von der GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen Bonitätsgrenzwerte haben wir über die Schätzperiode 2021 - 2024 im Durchschnitt eine Bonitätsnote von 'Gut' (BBB+ bis BBB-) bis 'Sehr gut' (A- bis A+) ermittelt.

Im Marktvergleich weist das ETP der German Real Estate Capital S.A. ein deutlich überdurchschnittliches Rating/Risikoprofil auf. Im Rahmen unserer Analyse liegt das German Real Estate ETP deutlich oberhalb der Regressionsgeraden (+34,6 %) und ist damit unserer Einschätzung nach stark überdurchschnittlich attraktiv.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/23122.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,6a,11); Einen Katalog mölicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm +++++++++++++++
Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 19.11.2021 (08:42 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 22.11.2021 (10:00 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.