GBC AG: German Real Estate Capital S.A. | Rating: Stark überdurchschnittlich attraktiv

Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A. ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Anno) Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

 
- Handels- und Bestandsportfolio umfasst 28 Objekte - Verkäufe planmäßig umgesetzt
- Bonitätskennzahlen besser als die Peer-Group  
Die German Real Estate Capital S.A. ist Emittent eines ETP (Exchange Traded Product). Dabei handelt es sich um ein festverzinsliches Wertpapier, das grundsätzlich mit einer klassischen Anleihe vergleichbar ist. Das ETP ist mit einem jährlichen Kupon in Höhe von 3,0 % ausgestattet und enthält darüber hinaus eine variable Zinskomponente, die vom Ergebnis des Einzelabschlusses der Emittentin abhängt. Zusammen mit dem Fixkupon kann die Gesamtverzinsung maximal 10,0 % p.a. betragen. Es ist jedoch zu beachten, dass seit Begebung der Anleihe (April 2018) bisher nur der Fixkupon ausgeschüttet wurde. Auf Basis des aktuellen Anleihekurses in Höhe von 73,0 % beträgt die Effektivverzinsung jedoch 25,1 % und liegt damit deutlich über der Nominalverzinsung.
 
Gemäß der Mittelverwendung werden die aus der Begebung des Wertpapiers zufließenden Mittel in Form von Genussrechten bzw. Schuldverschreibungen in die German Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form an Immobilienobjektgesellschaften der German Real Estate Gruppe weitergibt. Indirekt erfolgt somit eine Investition in den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland, wobei der Fokus insbesondere auf Wohnimmobilien in B- und C-Standorten in Ost- und Süddeutschland liegt.  
Auf dieser Basis wurde mit den Mitteln des ETP ein Handelsportfolio mit 17 Objekten und ein Bestandsportfolio mit 11 Objekten aufgebaut. Das Handelsportfolio enthält Objekte bzw. Projekte, für die eine Veräußerungsabsicht besteht. Es soll bis Ende 2029 vollständig veräußert werden, wobei der Schwerpunkt der Verkaufsaktivitäten in den Jahren 2024 und 2025 liegen soll. Insgesamt beläuft sich das geplante Veräußerungsvolumen auf 110,35 Mio. €, woraus ein Rohertrag von 31,45 Mio. € erwartet wird. Als Proof of Concept können die geplanten Veräußerungen der letzten Jahre herangezogen werden, die im Rahmen der Erwartungen lagen. 
 
Das Bestandsportfolio umfasst im Wesentlichen Wohnimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 11.500 qm. Bei einer erzielbaren Jahresmiete von 0,77 Mio. € ergibt sich eine Soll-Mietrendite von 5,1 %. Umgekehrt entsprechen die Marktwerte dem 19,6-fachen der Jahressollmiete, was gegenüber unserer letzten Studie ein unveränderter Wert ist. Die Marktwerte der Bestandsimmobilien haben sich gegenüber unserer letzten Studie ohnehin nicht verändert.
 
Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir es mit aktuell notierten Anleihen verglichen und eine Regressionsanalyse auf Basis der von uns ermittelten Bonitätskennzahlen durchgeführt. Gleichzeitig haben wir die Umsatz- und Ertragspotenziale der Objektgesellschaften „quasikonsolidiert“, um eine Entwicklung der Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der vom GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen Bonitätsgrenzen haben wir für den Schätzzeitraum 2023 - 2025 ein durchschnittliches Rating von „gut“ (BBB+ bis BBB-) bis „sehr gut“ (A- bis A+) ermittelt.
 
In allen Fällen liegen die von uns ermittelten Bonitätskennzahlen jeweils deutlich oberhalb der Erwartungswerte bzw. der Regressionsgeraden. Der EBITDA-Zinsdeckungsgrad liegt 107 %, der Verschuldungsgrad 371 % und das Risk Bearing Capital 75 % über der Regressionsgeraden. Wir halten das German Real Estate ETP daher weiterhin für stark überdurchschnittlich attraktiv.
 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/29727.pdf

Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: https://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm +++++++++++++++
Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 13.05.2024 (09:08 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 14.05.2024 (09:30 Uhr)

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