- Liegenschaftsertrag gesteigert auf CHF 70.3 Mio. (+3.9%)
- Leerstand im Gesamtportfolio gesenkt auf rekordtiefe 4.0%
- Entwicklungsportfolio kompensiert mehrheitlich marktbedingte Abwertung im Bestandsportfolio
- Verkauf von nicht strategiekonformen Liegenschaften und Stockwerkeigentumseinheiten leistet substanziellen Ergebnisbeitrag (CHF 23.4 Mio.; nach Steuern)
- Reingewinn vor Wertänderungen deutlich gesteigert auf CHF 48.6 Mio. (+26.7%)
- Nachhaltig ausgerichtete Syndikatskreditlinie stärkt unternehmerische Resilienz
- Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.10/Aktie (+6.9%) zeigt positive Erwartungen
Basel, 04. März 2024 – HIAG zeigte im Geschäftsjahr 2023 in einem anspruchsvollen Marktumfeld eine starke operative Leistung. Alle drei Geschäftsfelder, Arealentwicklung, Portfolio- & Asset-Management sowie Transaktionen, trugen massgeblich zum Unternehmenserfolg bei. Die Mieterträge wurden deutlich gesteigert und die Leerstände konnten auf einen rekordtiefen Wert gesenkt werden. Deutliche Wertsteigerungen im Entwicklungsportfolio ermöglichten, den zinsbedingten Abwertungstrend bei den Bestandsliegenschaften abzufedern. Die Verkäufe von nicht strategiekonformen Liegenschaften und Stockwerkeigentumseinheiten leisteten einen substanziellen Ergebnisbeitrag. Im Berichtsjahr stärkte HIAG mit der Unterzeichnung einer nachhaltig ausgerichteten, kommittierten Syndikatskreditlinie über CHF 500 Mio. sowie der Erarbeitung eines «Green Financing Frameworks» ihre finanzielle und unternehmerische Resilienz. Der hohe Stellenwert, den HIAG einer nachhaltigen Geschäftstätigkeit beimisst, zeigt sich im Nachhaltigkeitsbericht, der auch die Empfehlungen der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) berücksichtigt und neu als separate Publikation veröffentlicht wird. Vor dem Hintergrund des guten Geschäftsgangs und vielversprechender Zukunftsaussichten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 18. April 2024 eine um 6.9% höhere Ausschüttung von CHF 3.10 pro Aktie (2022: CHF 2.90/Aktie).
Liegenschaftsertrag gesteigert und Leerstand reduziert
Der Liegenschaftsertrag wurde im Geschäftsjahr 2023 um 3.9% auf CHF 70.3 Mio. (2022: CHF 67.7 Mio.) gesteigert. Dazu beigetragen haben die Reduktion des Leerstands von 6.4% auf rekordtiefe 4.0% sowie erfolgreiche Projektabschlüsse im Vorjahr und damit verbundene neue Mietverträge (+CHF 2.3 Mio. gegenüber Vorjahr). Die konsequent durchgesetzten Indexanpassungen bei Geschäftsmietverträgen und die Umsetzung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei den Wohnungsmieten führten zu Mehreinnahmen in der Höhe von CHF 1.4 Mio. Aus der Transaktionstätigkeit resultierte insgesamt ein Rückgang des Mietertrags um CHF 1.6 Mio. Weiter fielen infolge des Baubeginns in Entwicklungsprojekten Mieterträge aus Zwischennutzungen von CHF 0.8 Mio. weg. Die im Betriebsaufwand enthaltenen Aufwendungen für Immobilien bewegten sich mit rund 16.6% des Liegenschaftsertrags im erwarteten und üblichen Rahmen. Die Bruttorendite der Bestandsliegenschaften nahm zu auf 5.4% (2022: 5.2%) und die Nettorendite stieg auf 4.2% (2022: 3.9%). Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) reduzierte sich erwartungsgemäss leicht auf 6.7 Jahre per 1.1.2024 (1.1.2023: 7.0 Jahre). Bezogen auf die 15 grössten Mieter betrug der WAULT per 1.1.2024 9.0 Jahre (1.1.2023: 10.6 Jahre).
Planmässiger Fortschritt bei den Immobilienprojekten
Im Berichtszeitraum wurde mit den Baumassnahmen des Wohnhochhauses «ALTO» mit Gewerbesockel in Zürich-Altstetten und des befahrbaren Logistik- und Industriegebäudes «FAHRWERK» in Winterthur (ZH) begonnen. Zudem wurde der Bau der Gewerbeliegenschaft für die Librec AG auf dem Papieri-Areal in Biberist (SO) weitgehend abgeschlossen und das Objekt konnte im Februar 2024 der Mieterschaft übergeben werden. Die in einer Holzhybrid-Konstruktion erstellte Liegenschaft «kessel haus» mit 24 Wohnungen und einem Anteil an kommerziellen Flächen in Windisch (AG) wurde fertiggestellt und damit die mehrjährige Entwicklung des historischen Kunzareals abgeschlossen. Alle Flächen in der Liegenschaft «kessel haus» sind vermietet und wurden im Januar 2024 an die Mieter übergeben. Das Miet- und Stockwerkeigentumsprojekt «CHAMA» in Cham (ZG) bewegt sich im Zeit- und Budgetrahmen. Die im Berichtszeitraum gestartete Vermarktung der 87 Mietwohnungen traf auf grosse Nachfrage: Bereits vor Bauvollendung konnten alle Mietwohnungen vermietet werden. Auch die 52 Stockwerkeigentumseinheiten stossen auf breites Interesse. Mit dem Verkaufs- und Projektstand realisierte HIAG im Berichtszeitraum einen Ergebnisbeitrag aus Promotionen in der Höhe von CHF 13.6 Mio. (2022: CHF 4.6 Mio.).
Erfolgreiches Transaktionsgeschäft in unbeständigem Marktumfeld
HIAG setzte im Geschäftsjahr 2023 das Transaktionsgeschäft erfolgreich fort: Im Berichtszeitraum wurden vier nicht mehr strategiekonforme Liegenschaften zu im Schnitt rund 15% über den Bilanzwerten liegenden Preisen verkauft. Der Bruttoerfolg der im Berichtsjahr veräusserten Liegenschaften betrug CHF 16.7 Mio. (2022: CHF 6.0 Mio.).
Erfolge im Entwicklungsportfolio kompensieren marktbedingte Abwertungen
Trotz des starken Zinsanstiegs in jüngerer Vergangenheit erwies sich der Schweizer Immobilienmarkt bisher als robust. Gemessen an der markanten Zinssteigerung fiel die Abwertung der Bestandsliegenschaften im Geschäftsjahr 2023 mit 2.4% bzw. CHF 27.4 Mio. erwartungsgemäss moderat aus. Mit Fortschritten im Entwicklungsportfolio konnte der Wertverlust aufgrund der gestiegenen Zinsen weitgehend kompensiert werden. Das Entwicklungsportfolio wurde netto um CHF 25.4 Mio. bzw. 3.4% höher bewertet. Insgesamt resultierte eine leichte Abwertung des gesamten Immobilienportfolios in der Höhe von CHF 1.9 Mio. bzw. 0.1%.
Nachhaltig ausgerichteter Syndikatskredit erhöht Finanzierungssicherheit
HIAG verfügt weiterhin über eine solide Bilanzstruktur mit einer hohen Eigenkapitalquote von 53.9% (31.12.2022: 53.1%) und einem tiefen Loan-to-Value (LTV) von netto 39.8% (31.12.2022: 40.9%). Die Unterzeichnung einer auf Nachhaltigkeit ausgerichteten, kommittierten syndizierten Kreditlinie im Volumen von CHF 500 Mio. und mit einer Laufzeit von 5 Jahren stärkt die finanzielle und unternehmerische Resilienz von HIAG. Der Syndikatskredit löste einen Grossteil der bestehenden Hypotheken ab. Es werden noch maximal 10% der Finanzierungen grundpfandgesichert sein. Derzeit werden 30% der Syndikatskreditlinie beansprucht, was HIAG grossen Spielraum bei der Finanzierung der künftigen Projekte und bei Refinanzierungen bietet. HIAG verfolgt weiterhin eine konservative Finanzierungspolitik, wobei auf ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil geachtet wird. Dem Zinsumfeld folgend stieg der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten im Jahr 2023 von 1.0% auf 1.6%. Die gewichtete Zinsbindung per Bilanzstichtag betrug 3.2 Jahre (31.12.2022: 2.8 Jahre) und die gewichtete Kapitalbindung 3.4 Jahre (31.12.2022: 2.8 Jahre).
Meilensteine in der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie erreicht
Das Geschäftsjahr 2023 war punkto Nachhaltigkeit von zahlreichen Höhepunkten geprägt: die neu abgeschlossene und an Nachhaltigkeitskriterien gebundene Syndikatskreditlinie, die Pilot-Zertifizierung des Wydeneck-Areals in Dornach (SO) mit dem neuen Label «Minergie-Areal» und das umgesetzte Massnahmenpaket «Nachhaltige Liegenschaftsbewirtschaftung». Zusätzlich zur nachhaltig ausgerichteten Syndikatsfinanzierung wurde ein «Green Financing Framework» erarbeitet, womit künftig auch «Green Bonds» emittiert werden können. Der Nachhaltigkeitsbericht berücksichtigt auch die Empfehlungen der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) und wird neu separat publiziert. Zudem wurden einzelne Kennzahlen im Nachhaltigkeitsbericht einer unabhängigen externen Prüfung unterzogen.
Erhöhung der Dividende
Vor dem Hintergrund der starken Unternehmensleistung im Geschäftsjahr 2023 und vielversprechender Zukunftsaussichten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 18. April 2024 eine um 6.9% höhere Ausschüttung von CHF 3.10 je ausstehende Aktie (2022: CHF 2.90/Aktie). 75% der Ausschüttung soll aus den Kapitaleinlagereserven erfolgen, was für Private mit Steuersitz in der Schweiz steuerprivilegiert ist.
Ausblick
HIAG ist erfolgreich in das laufende Geschäftsjahr 2024 gestartet. Die aktuelle Geschäftsentwicklung und die Nachfrage nach den angebotenen Flächen sind erfreulich. Auch die Entwicklungsprojekte kommen planmässig voran. HIAG erwartet, dass sich der Schweizer Immobilienmarkt, insbesondere die Nachfrage nach Mietflächen an zentralen und für die jeweilige Nutzung gut erschlossenen Lagen, weiterhin robust entwickeln wird. Per Ende des Geschäftsjahrs 2024 erwartet HIAG eine Steigerung des vereinnahmten Liegenschaftsertrags von rund 6% und eine weitere Reduktion der Leerstandsquote. Die Verkäufe der Stockwerkeigentumseinheiten im Projekt «CHAMA» dürften auch im laufenden Jahr 2024 einen positiven Erfolgsbeitrag leisten. Einiges weist darauf hin, dass die Zinsentwicklung ihren Gipfel erreicht hat. Viele Ökonomen erwarten Leitzinsreduktionen der SNB noch im laufenden Jahr. Aufgrund der im Mai 2024 zu refinanzierenden tief verzinslichen Anleihe geht HIAG dennoch von einem leichten Anstieg des durchschnittlichen Fremdfinanzierungssatzes aus. Im Zuge der Fertigstellung zahlreicher Projekte erwartet HIAG mittelfristig eine deutliche Zunahme der Mieterträge.
Telefonkonferenz und Live-Webcast
Am Montag, 4. März 2024, um 09.00 Uhr erläutern Marco Feusi, CEO, und Stefan Hilber, CFO, im Rahmen einer Telefonkonferenz mit Audio-Webcast das Jahresergebnis 2023 und beantworten Fragen.
Um an der Telefonkonferenz teilzunehmen, benützen Sie bitte die folgenden Nummern:
+41 58 310 50 00 (Schweiz/Europa) / +44 207 107 06 13 (UK).
Weitere internationale Nummern finden Sie hier: Dial-in-Liste
Unter dem folgenden Link kann am Webcast teilgenommen werden: Link zum Webcast
Aufzeichnung
Die Aufzeichnung des Webcasts wird unter diesem Link verfügbar sein: Link zur Aufzeichnung
