LAGRANGE Fondsmonitor H2/2023

Institutionelle Investoren machen Data Center-, Light-Industrial- und Lebensmittel-Einzelhandelsfonds zu Gewinnern bei Immobilien Spezial-AIF – hohes Interesse an Infrastrukturfonds – Zweitmarktfonds überholen erstmals Primärfonds

• Institutionelle Investoren beabsichtigen weiterhin moderaten Ausbau der Immobilienanteile im Gesamtportfolio und bei Spezial-AIF – insbesondere über den Zweitmarkt
• Gewinner im Vergleich zur letzten Umfrage sind Data Center-, Light Industrial-, Microappartments- und Lebensmittel-Einzelhandelsimmobilienfonds
• Risikoakzeptanz: Core-plus- und Core-Investments dominieren, Value-add holt auf
• Wohnimmobilienfonds sind weiterhin gefragt, deutlich abnehmendes Interesse an Büroimmobilien
• Benelux-Region ist gefragtester Auslandsmarkt, starkes Interesse an Frankreich und UK
• Bei Infrastrukturinvestments sind Erneuerbare Energien und Mix verschiedener Investments (diversifizierte Fonds) klare Favoriten

Frankfurt, 28. Februar 2024 – Investments in Immobilien und Immobilien-Spezial-AIF spielen für deutsche institutionelle Investoren weiterhin eine wichtige Rolle. Das Wachstum konzentriert sich in starkem Maße auf die Immobilien-Assetklassen Data Center, Light Industrial, Micro Living und Lebensmittel-Einzelhandel. Das Kaufinteresse an Immobilien Spezial-AIF im Zweitmarkt ist dabei erstmals höher als bei Primärfonds. Im Bereich Infrastrukturinvestments ist ein sehr starkes Interesse aktuell u.a. auch im Vergleich zu Immobilien-Primärfonds zu beobachten.

Dies zeigen die Ergebnisse der 7. Befragung zum LAGRANGE Fondsmonitor der LAGRANGE Financial Advisory GmbH und der INVESTMENTexpo zum Ende des zweiten Halbjahres 2023. Mit Blick auf den Anteil von Immobilien-Spezial-AIF an den insgesamt gehaltenen Spezial-AIF-Anlagen ergab sich ein leicht positiver Indexstand von 6,21 Punkten. Ein Stand von 1 entspräche dabei einer starken Reduzierung, ein Stand von 11 einer starken Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfonds-Anlagen. Erstmals wurden die Befragten auch gebeten, sich anhand derselben Skala zu ihrem Interesse an Infrastruktur-Investments innerhalb ihrer Spezial-AIF-Anlagen zu äußern. Hierbei ergab sich ein Indexstand von 7,59 Punkten, der ein deutliches Interesse an einer Ausweitung von Infrastrukturinvestments signalisiert.

Hinsichtlich der Risikokategorien kommen bei Investments in Immobilien-Spezial-AIF weiterhin vor allem Core-Plus-Investments infrage, auf die rund 41 % der Nennungen entfielen, gefolgt von Core-Investments (30 %). Opportunistische Investments spielen mit 4 % unverändert nur eine geringe Rolle. Überraschend ist im Vergleich zu vorherigen Befragungen der hohe Anstieg bei Value add Investments.

Wesentlich größere Veränderungen sind bei den Präferenzen für die einzelnen Immobilien-Nutzungsarten ablesbar. Zwar lagen Wohnimmobilien mit einem kaum veränderten Anteil von 16 % (H1/2023: 17 %) der Nennungen weiterhin unangefochten an der Spitze, doch insbesondere bei den „neuen“ Immobilien-Assetklassen zeichnet sich das höchste Wachstum ab. Deutlich rückläufig war die Präferenz für Büroimmobilien, deren Anteil sich mit rund 8 % der Nennungen (H1/2023: 16 %) annähernd halbierte. Stattdessen teilen sich Einzelhandelsimmobilien mit einem mindestens 70-prozentigen Lebensmittel-Anteil sowie Unternehmensimmobilien/Light Industrial mit jeweils 12 % den zweiten Platz (H1/2023: 8 % bzw. 10 %), dicht gefolgt von Logistikimmobilien mit einem Anteil von 10 % der Nennungen (H1/2023: 11 %). Auf drittverwendungsfähige kommunale Verwaltungsgebäude entfielen 8 % der Nennungen und damit ebenso viele wie auf Büroimmobilien; knapp dahinter folgten Micro-Living und Datacenter mit jeweils 7 % der Nennungen. Auf einen Mix verschiedener Gewerbeimmobilienarten beziehungsweise auf Real Estate Debt entfielen jeweils 5 %, bei Pflegeimmobilien und Sozialimmobilien waren es jeweils 4 %.

Unter den infrage kommenden Zielregionen für Investments von Immobilien-Spezial-AIF ist neben Deutschland das Interesse für BeNeLux (13%), UK, USA und Frankreich (je 10%) am höchsten. Nur knapp dahinter folgte Österreich mit 9 % der Nennungen (H1/2023: 12 %). Gefragtester Auslandsmarkt war die BeNeLux-Region mit einem Anteil von 13 % der Nennungen (H1/2023: 9 %).

Wichtigster Grund für Investments in Immobilien-Spezial-AIF ist aktuell die Risikodiversifikation im Portfolio, die 44 % der Befragten nannten. Die Nutzung spezifischer Chancen an den Immobilienmärkten steht für 21 % der Befragten im Vordergrund. 18 % von ihnen schätzen vor allem den Know-how-Transfer beziehungsweise die Nutzung der Managementexpertise der Fondsanbieter, während für 15 % Inflationsschutz das Hauptargument ist.

Als größte Herausforderung im Zusammenhang mit Investitionen in Immobilien-Spezial-AIF nannten 38 % der Befragten wieder hohe Immobilienpreise beziehungsweise geringe Anfangsrenditen (H1/2023: 37 %). Zweitwichtigste Herausforderung ist weiterhin die unverändert von 27 % der Befragten genannte Finanzierung von Immobilieninvestments, während das Risiko von Preis- und Mietrückgängen nur noch für 12 % der Befragten die größte Herausforderung ist (H1/2023: 17 %). Ein geringes Angebot an geeigneten Objekten liegt mit 24 % der Nennungen mittlerweile an dritter Stelle.

Bei den erstmalig erfragten Präferenzen für Segmenten im Bereich Infrastruktur lagen bei den spezialisierten Fonds Photovoltaik- und Windinvestments mit 24 % bzw. 15 % der Nennungen an der Spitze; diversifizierte Infrastrukturfonds (23 %) sind ebenfalls stark gefragt. Mit einigem Abstand folgen andere erneuerbare Energien und Infrastructure Debt (jeweils 8 %) und Bauten für die soziale Infrastruktur wie Kitas, Schulen etc. (7 %). Relativ gering war dagegen das Interesse an Speichersystemen und Netzinfrastruktur für die Kommunikation, auf die nur 3 % bzw. 2 % der Nennungen entfielen.

Bei den Zielregionen für Infrastrukturinvestments erwies sich Deutschland mit 38 % der Nennungen als Favorit, gefolgt von anderen europäischen Märkten mit 33 %, was den üblichen Fondsstrukturen Rechnung trägt. Auf Nordamerika entfiel immerhin noch ein Fünftel der Nennungen, während es bei Asien nur 9 % waren.

Als wichtigsten Grund für Investments in Infrastruktur-Spezial-AIF nannte gut die Hälfte der Befragten (52 %) die Risikodiversifikation im Portfolio. Zweihäufigstes Motiv waren die spezifischen Chancen an den Infrastrukturmärkten, die für rund 32 % der Befragten ausschlaggebend sind. Der Know-how-Transfer beziehungsweise die Nutzung der Managementexpertise der Fondsanbieter stand mit rund 13 Prozent an dritter Stelle, während Inflationsschutz mit rund 3 % wesentlich weniger Bedeutung hatte.

Die größte Herausforderung im Zusammenhang mit Investments in Infrastruktur-Spezial-AIF ist für 41 % der Befragten ein geringes Investmentangebot, für weitere 34 % ist es die Komplexität der Produkte. Andere Argumente wie wirtschaftliche Risiken, Finanzierung oder hohe Anschaffungspreise spielen im Vergleich dazu eine deutlich geringere Rolle. Insofern unterscheiden sich die wahrgenommenen Herausforderungen deutlich von jenen bei den Immobilien-Spezial-AIF.

Bei der Frage nach dem Interesse am Kauf von Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF über den Zweitmarkt ergab sich mit einem Durchschnittswert von 7,21 Punkten ein höherer Wert (H1/2023: 6,51 Punkte) als bei der vorangegangenen Befragung. Damit liegt der Wert für das Interesse an Zweitmarktkäufen erstmals deutlich höher als der Index für das Interesse der Ausweitung von Engagements am Primärmarkt.

Ein Stand von 1 entspräche dabei absolut keinem Interesse, während ein Stand von 11 sehr starkes Interesse signalisieren würde. Bezogen auf das Interesse am Verkauf von Anteilen über den Zweitmarkt war das Interesse mit 6,41 Punkten nahezu ebenso ausgeprägt wie in der vorherigen Befragung (H1/2023: 6,44 Punkte). Bei der Frage nach der bei Zweitmarktkäufen am stärksten gefragten Nutzungsarten standen Wohnimmobilien mit 39 % an erster Stelle, gefolgt von Logistik und Infrastruktur mit jeweils 21 % sowie Einzelhandelsimmobilien mit mindestens 70-prozentigem Lebensmittelanteil (14 %). Bei eventuellen Verkäufen von Fondsanteilen über den Zweitmarkt ist der Anteil der Büroimmobilien mit rund 48 % sehr hoch, danach folgen Logistik (22 %), Einzelhandelsimmobilien mit mindestens 70-prozentigem Lebensmittelanteil (17 %) und Wohnimmobilien (13 %).

„Die aktuellen Befragungsergebnisse zeigen vor allem, dass sich das Interesse der institutionellen Investoren an Immobilien-Spezialfonds und das weitere Wachstum im Primärmarkt deutlich zugunsten der „neuen“ Assetklassen, wie z.B. Data Center, Light Industrial, Micro Apartments, verlagert haben. Die „alten“ Assetklassen, wie z.B. Büro oder Wohnen werden weitgehend über den Zweitmarkt abgewickelt. Logistik ist in allen Märkten stark vertreten“, sagt Dr. Sven Helmer, Geschäftsführer von Lagrange.

Mit Blick auf die erstmals in die Umfrage einbezogenen Infrastrukturinvestments sagt Monika Bednarz, Managing Director bei Lagrange: „Infrastruktur ist unerwartet stark und wird weiter an Bedeutung gewinnen. Es besteht dort sowie auch bei den „neuen Assetklassen“ im Immobilienbereich weiterhin eine Underallocation in Portfolien von institutionellen Investoren. Ein interessanter Trend ist auch die Konvergenz von Immobilien- und Infrastrukturinvestments, wo die Investments die Eigenschaften von beiden Assetklassen aufweisen. Das beste Beispiel dafür sind wieder Data Center, aber auch soziale Infrastruktur oder eine Verbindung von Immobilienobjekten mit Infrastrukturanlagen wie Photovoltaik.“ Die befragten Unternehmen kommen insbesondere aus den Bereichen Versicherungen, Banken, Pensionskassen und Versorgungswerke.
 

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Über Lagrange Financial Advisory GmbH
Lagrange Financial Advisory GmbH (Chartered Surveyors) ist ein unabhängiges Multi-Asset-Beratungsunternehmen, das für institutionelle Investoren in den Bereichen Fund Advisory, Mergers & Acquisitions und Debt Advisory tätig ist und dessen Expertise sich schwerpunktmäßig auf die Assetklassen Real Estate, Infrastruktur und Private Debt sowie auf Zweitmarkttransaktionen konzentriert. Schwerpunkt im Bereich Fund Advisory ist die Platzierung von Fondsanteilen an institutionelle Investoren. Das Team besteht aus Experten im Fonds-, Immobilien-, Infrastruktur- und Fremdkapitalbereich und deckt im Fondsbereich die globalen Märkte sowie den Handel mit Zweitmarktanteilen ab. Die Investoren kommen überwiegend aus Deutschland bzw. der DACH-Region. Insgesamt wurden in den letzten rd. 8 Jahren 40 verschiedene Fonds mit einem Volumen von rd. 3 Mrd. Euro in mehr als 110 Transaktionen platziert bzw. bei institutionellen Investoren empfohlen und die Empfehlungen anschließend umgesetzt.