Interesse Instiotutioneller an Zweimarkttransaktionen – 'neue' Assetklassen gewinnen an Bedeutung – singifikantes Interesse an Infrastruktur-Investments

LAGRANGE Fondsmonitor H1/2024: Interesse von institutionellen Investoren für Zweitmarkttransaktionen mit Immobilien Spezial-AIF nähert sich auf Käufer- und Verkäuferseite an – „neue“ Assetklassen gewinnen noch mehr an Bedeutung – signifikantes Interesse an Infrastruktur-Investments

• Interesse institutioneller Investoren am Ausbau des Anteils der Immobilien-AIF zeigt Stabilisierung
• Wohnimmobilien sind weiter gefragteste Assetklasse – aber nur noch mit geringem Vorsprung
• Büroimmobilien verlieren an Bedeutung – „neuere“ Assetklassen wie Micro-Living, Data Center, Light Industrial und Real Estate Debt legen deutlich zu
• Risikoakzeptanz: Core-plus aktuell stärker gefragt als Core-Investments
• Gefragteste Auslandsmärkte sind Benelux, USA, UK und Frankreich
• Bei Infrastrukturinvestments liegt Fokus auf erneuerbaren Energien. diversifizierten Fonds sowie digitaler Infrastruktur und Debt Fonds

Frankfurt, 26. Juni 2024 – Nach einer Abschwächung im vergangenen Jahr hat sich das Interesse deutscher institutioneller Investoren an der Ausweitung des Anteils von Immobilien-Spezial-AIF in ihrem Portfolio stabilisiert und im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 leicht erhöht. Während „klassische“ Assetklassen an Bedeutung verlieren, nimmt das Interesse an „neueren“ Assetklassen wie Micro-Living, Data Centern, Light Industrial und Real Estate Debt weiter zu. Dabei etablieren sich Zweitmarkttransaktionen zunehmend als Alternative zum Primärmarkt und Infrastrukturinvestments rücken immer stärker in den Fokus.

Dies ist aus den Ergebnissen der 8. Befragung zum LAGRANGE Fondsmonitor der LAGRANGE Financial Advisory GmbH und der INVESTMENTexpo im ersten Halbjahr 2024 ersichtlich. Die befragten Unternehmen kommen insbesondere aus den Bereichen Versicherungen, Banken, Pensionskassen und Versorgungswerke. Mit Blick auf den Anteil von Immobilien-Spezial-AIF an den insgesamt gehaltenen Spezial-AIF-Anlagen ergab sich ein leicht positiver Indexstand von 6,25 Punkten (H2/2023: 6,21 Punkte). Ein Stand von 1 entspräche dabei einer starken Reduzierung, ein Stand von 11 einer starken Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfonds-Anlagen. Erneut wurden die Befragten auch gebeten, sich anhand derselben Skala zu ihrem Interesse an Infrastruktur-Investments innerhalb ihrer Spezial-AIF-Anlagen zu äußern. Hierbei ergab sich ein Indexstand von 7,10 Punkten; das Interesse an einer Ausweitung von Infrastrukturinvestments mittels AIF ist demnach deutlich ausgeprägt.

Mit Blick auf die Risikoakzeptanz bei Investments in Immobilien-Spezial-AIF stehen inzwischen Core-Plus-Investments klar an der Spitze; auf sie entfielen 39 % der Nennungen. Core-Investments folgten mit 33 % der Nennungen an zweiter Stelle, während Value-add-Investments nur 22% der Nennungen erhielten und opportunistische Investments mit 5% weiterhin nur von wenigen Investoren in Betracht gezogen werden.

Bezüglich der einzelnen Immobilien-Nutzungsarten war die Präferenz für Wohnimmobilien zwar immer noch am stärksten ausgeprägt, allerdings entfielen darauf nur noch 13% der Nennungen (H2/2023: 16%), und der Unterschied zu den an zweiter Stelle folgenden Logistikimmobilien (12%) reduzierte sich auf einen Prozentpunkt. Dicht danach folgten mit jeweils 11% der Nennungen Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt sowie Light Industrial. Bemerkenswert ist zudem das Interesse an den Nutzungsarten Micro-Living (8%), Data Center (7%) sowie Real Estate Debt und Sozial- und Pflegeimmobilien mit jeweils 6% der Nennungen. Stark rückläufig ist das Interesse an Büroimmobilien, die im zweiten Halbjahr 2022 noch mit 19% der Nennungen an der Spitze gelegen hatten, seither jedoch stetig an Bedeutung verloren. Ihr Anteil an den Nennungen lag in der aktuellen Befragung nur noch bei 6 % und damit so niedrig wie nie zuvor.

Unter den infrage kommenden Zielregionen für Investments von Immobilien-Spezial-AIF steht Deutschland zwar weiterhin an der Spitze, erreicht aber nur noch 13% der Nennungen (H2/2023: 19%). Die BeNeLux-Region ist mit 13 % der Nennungen erneut der gefragteste Auslandsmarkt. Ebenfalls reges Interesse besteht an UK, Frankreich und den USA mit jeweils 10 % der Nennungen. Generell zeichnet sich zudem ein etwas stärkeres Interesse an anderen Märkten ab, allerdings meist auf relativ niedrigem Niveau. Unter den Sekundärmärkten war der Schweizer Markt erstmals als Spezialfondsmarkt für Immobilien mit 6% am stärksten gefragt.

Bei Investments in Infrastruktur-Spezial-AIF konzentriert sich das Interesse vor allem auf erneuerbare Energien (Photovoltaik, Windenergie, andere erneuerbare Energien und Energienetze) sowie breit diversifizierte Fonds; darüber hinaus besteht auch signifikantes Interesse an Investments in die digitale Infrastruktur (z.B. Glasfaser, Data Center). Andere europäische Länder (38%) und Deutschland (33%) sind hier mit Abstand die gefragtesten Zielmärkte vor Nordamerika (19%) und Asien (6%).

Als wichtigsten Grund für Investments in Immobilien- bzw. Infrastruktur-Spezial-AIF nannten die Befragten die Risikodiversifikation im Portfolio, gefolgt von den spezifischen Chancen an den Immobilien- bzw. Infrastrukturmärkten. Inflationsschutz, Nutzung der Managementexpertise und Mangel an Anlagealterativen spielen demgegenüber nur eine untergeordnete Rolle.

Etwas anders stellt sich das Bild bei den größten Herausforderungen im Zusammenhang mit Spezial-AIF-Investments in diesen beiden Bereichen dar. Hier wurden mit Blick auf Immobilien das Risiko von Preis- und Mietrückgängen sowie hohe Immobilienpreise bzw. geringe Anfangsrenditen jeweils am häufigsten genannt, während ein geringes Objektangebot oder die Finanzierung von Immobilienkäufen weniger Bedeutung hatten. Bei Investments in Infrastruktur-Spezial-AIF wurde die größte Herausforderung in einem geringen Investmentangebot gesehen, gefolgt von hohen Anschaffungspreisen bzw. geringen Ausschüttungen sowie der Komplexität der Produkte. Andere Herausforderungen waren dagegen von nachrangiger Bedeutung.

Bei der Frage nach dem Interesse am Kauf von Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF über den Zweitmarkt lag der Durchschnittswert von 7,06 Punkten etwas niedriger als im Halbjahr zuvor (H2/2023: 7,21 Punkte), allerdings immer noch deutlich im positiven Bereich und zum zweiten Mal in Folge den Indexwert für das Kaufinteresse am Primärmarkt übertreffend. Bezüglich des Interesses an Anteilsverkäufen über den Zweitmarkt wurde mit 7,19 Punkten der bisherige Höchstwert registriert. Ein Stand von 1 entspräche dabei absolut keinem Interesse, während ein Stand von 11 sehr starkes Interesse signalisieren würde.

Für Käufe kämen zudem vor allem Anteile an in Wohnimmobilien und Logistikimmobilien investierenden Fonds infrage (jeweils 24%), gefolgt von Infrastruktur (20%) und Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt (19%). Verkäufe sind für die Befragten vor allem bei Büroimmobilienfonds (38%) und Wohnimmobilienfonds (22%) vorstellbar, während Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt sowie Logistikimmobilien nur für jeweils 15% Verkaufskandidaten wären.

„Vor allem bei den Immobiliennutzungsarten, aber auch bei den Zielmärkten verzeichnen wir eine klare Tendenz zur weiteren Differenzierung. Einflussfaktoren wie Zinsen und Inflation beeinflussen die Allokation der institutionellen Investoren dagegen weiterhin nur wenig“, sagt Dr. Sven Helmer, Geschäftsführer von Lagrange.

Monika Bednarz, Managing Director bei Lagrange, kommentiert: „Infrastrukturinvestments sind auf dem besten Wege, sich ebenso zu einer etablierten Assetklasse zu entwickeln, wie es Immobilien bereits sind. Zudem hat die jüngste Befragung deutlich gemacht, dass Zweitmarkttransaktionen für Spezial-AIF-Investoren offenbar immer stärker zu einer Alternative gegenüber Direktengagements werden.“

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Über Lagrange Financial Advisory GmbH
Lagrange Financial Advisory GmbH (Chartered Surveyors) ist ein unabhängiges Multi-Asset-Beratungsunternehmen, das institutionelle Investoren bei neuen und Bestandsinvestments berät mit Schwerpunkt Real Estate, Infrastruktur, Private Equity und Private Debt sowie auf Zweitmarkttransaktionen. Das Team besteht aus Experten im Fonds-, Immobilien-, Infrastruktur- und Fremdkapitalbereich und deckt im Fondsbereich die globalen Märkte sowie den Handel mit Zweitmarktanteilen ab. Die Investoren kommen überwiegend aus Deutschland bzw. der DACH-Region. Insgesamt wurden in den letzten rd. 8 Jahren 40 verschiedene Fonds mit einem Volumen von rd. 3 Mrd. Euro in mehr als 110 Transaktionen platziert bzw. bei institutionellen Investoren empfohlen und die Empfehlungen anschließend umgesetzt.