Montega AG: ERWE Immobilien AG | Rating: Kaufen
Original-Research: ERWE Immobilien AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu ERWE Immobilien AG
Unternehmen: ERWE Immobilien AG
ISIN: DE000A1X3WX6
Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 31.08.2022
Kursziel: 3,00
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck, CESGA
Operative Fortschritte bei geringeren Bewertungseffekten
ERWE hat gestern die Zahlen zum ersten Halbjahr 2022 vorgelegt, die ein überproportionales Wachstum im Bewirtschaftungsergebnis zeigen. Aufgrund zwar positiver, aber deutlich geringerer Bewertungseffekte hat sich der Periodenverlust indes ausgeweitet.
Ergebnis der Immobilienbewirtschaftung wächst stark: In H1 erzielte ERWE Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung i.H.v. 4,45 Mio. Euro. Für Q2 impliziert dies ein Wachstum um 24,2% yoy auf 2,39 Mio. Euro. Hierbei flossen die Erlöse aus den beiden Retail-Objekten in Wuppertal und Bremerhaven (MONe: ca. 0,25 Mio. Euro) erstmals vollumfänglich ein. Die Bewirtschaftungskosten stiegen im Vorjahresvergleich dennoch nur geringfügig um 4,8% yoy auf 0,90 Mio. Euro, was zu einem überproportionalen Anstieg des Ergebnisses aus der Bewirtschaftung um knapp 40% yoy auf 1,49 Mio. Euro führte. Neben im Vorjahresvergleich weitgehend unveränderten sonstigen betrieblichen Aufwendungen sowie infolge des verkleinerten Vorstandsteams gesunkenen Personalkosten wies ERWE in Q2 hohe sonstige betriebliche Erträge von rund 1,04 Mio. Euro aus. Diese resultierten im Wesentlichen aus Auflösungen der Rückstellungen für das virtuelle Aktienoptionsprogramm. Des Weiteren wurde trotz der Verwerfungen am Immobilienmarkt zwar ein positives Bewertungsergebnis von rund 0,43 Mio. Euro erzielt, gegenüber dem Vorjahresquartal (+0,83 Mio. Euro) hat sich dieser Effekt in Q2 jedoch annähernd halbiert. Hinzu kam ein negatives Beteiligungsergebnis von -0,34 Mio. Euro infolge von Projektvorleistungen der peko GmbH, auf Gesamtjahressicht soll sich dieser Posten laut ERWE jedoch ausgeglichen zeigen. In Summe fiel das EBIT in Q2 mit 0,62 Mio. Euro (Q1: -0,51 Mio. Euro) dennoch positiv und gegenüber dem Vorjahr (0,21 Mio. Euro) deutlich verbessert aus. Bei annähernd gleichbleibenden Finanzierungskosten stand auf Nettoebene jedoch erneut ein Periodenverlust von 1,04 Mio. Euro zu Buche (Q1: -2,14 Mio. Euro).
NRV-Bewertung aktualisiert: Für das Gesamtjahr erwartet der Vorstand Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung von über 10 Mio. Euro und eine deutliche Verbesserung des adj. EBITs vor Fair-Value-Adjustments sowie dem Ergebnis aus Beteiligungen. Der Loan-to-Value (LTV) sollte laut Unternehmen zum Jahresende auf dem H1-Niveau (69,6%) liegen, während zu Jahresbeginn noch eine leichte Verbesserung prognostiziert worden war. Infolge des Verwässerungseffekts aus der KE hat sich der EPRA NRV per 30.06. auf 3,46 Euro je Aktie verringert (31.03.: 4,20 Euro) und soll auch per 31.12. auf diesem Level liegen. Die liquiden Mittel beliefen sich zuletzt auf 5,93 Mio. Euro. Wir stützen unsere NRV-basierte Bewertung auf die aktuelle Bilanz und haben daher wieder einen normalisierten Sicherheitsabschlag i.H.v. 15% gewählt.
Zum Halbjahr lag der Vermietungsstand der Immobilien mit 89,3% marginal unter dem Q1-Level. Hierbei ist u.E. anzumerken, dass i.d.R. erst Anpassungen der Mietstrukturen eine beschleunigte Umsetzung der Geschäftsstrategie ERWEs ermöglichen sollten. So machte beispielsweise C&A als Mieter von Einzelhandelsflächen in den bislang voll vermieteten City-Colonaden in Krefeld ein Sonderkündigungsrecht zum 28.2.2023 geltend, wobei im August Einigung über eine Verlängerung des Mietverhältnisses um zehn Jahre erzielt wurde. Somit wird C&A das Objekt auf einer um rund 2.800 qm auf knapp 4.400 qm verringerten Fläche zu für ERWE verbesserten Konditionen weiter nutzen, sodass die frei werdenden Flächen für Mischnutzungskonzepte zur Verfügung stehen.
Fazit: ERWE hat ein operativ solides Q2 erzielt, bis zur nachhaltigen Profitabilität ist der Weg aber noch weit. Das Potenzial des Immobilienvermögens ist u.E. dennoch unzureichend im Kurs reflektiert, sodass wir das Rating „Kaufen“ und das Kursziel von 3,00 Euro bestätigen
+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS / HAFTUNGSAUSSCHLUSS unter http://www.montega.de +++
Über Montega:
Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/25233.pdf
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