Montega AG: ERWE Immobilien AG | Rating: Kaufen

Original-Research: ERWE Immobilien AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ERWE Immobilien AG

Unternehmen: ERWE Immobilien AG
ISIN: DE000A1X3WX6

Anlass der Studie: Erststudie
Empfehlung: Kaufen
seit: 16.08.2021
Kursziel: 4,35
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Charlotte Meese

Mischen Possible: ERWE bringt mit innovativen Nutzungskonzepten frischen Wind in die Innenstädte

Als Spezialist in der Revitalisierung von innerstädtischen Gewerbeimmobilien durch die Implementierung von Mischnutzungskonzepten agiert die ERWE Immobilien AG in einem wachstumsstarken Marktumfeld, dessen Dynamik durch den nachhaltigen Strukturwandel in den deutschen Innenstädten sowie den Vormarsch alternativer Nutzungsformen bedingt ist. So dürften Mischnutzungen von Gewerbeimmobilien als Wohn-, Arbeits- und Freizeitobjekte sukzessive die traditionellen Großflächen- und Monokonzepte verdrängen, was Immobilienentwicklern wie ERWE aussichtsreiche Wachstumsperspektiven eröffnet.

Der Investitionsfokus in der Nische führt zu überschaubarem Wettbewerb und zahlreichen Ankaufsopportunitäten, wodurch sich in Kombination mit einer Vielzahl von vermeintlich unrentablen Potenzialobjekten (u.a. unattraktiver Mietermix, hohe Leerstände) und günstigen Finanzierungsbedingungen attraktive Renditen ergeben. Nach der Akquisition von Immobilien in innerstädtischen A-Lagen und einer umfassenden Revitalisierung erzielt ERWE in der Regel eine Wertsteigerung der Objekte von mehr als 30%, was die ausgeprägte Entwicklungskompetenz und die hohe Wettbewerbsqualität unter Beweis stellt. Auf Basis einer Buy/Develop/Hold-Strategie hat sich das Unternehmen bislang einen Immobilienbestand von 9 Objekten mit einem Buchwert von 194 Mio. Euro (Stand: 31.03.) aufgebaut und strebt in den kommenden 2 bis 3 Jahren eine Verdopplung des Portfolios an. Die derzeitige Expansionsphase ist daher von wachstumsbedingten Kostensteigerungen (u.a. Personal, Zinsen) und bislang noch negativen Ergebnissen gekennzeichnet (Topline Q1/21: +88,8% yoy; Konzernergebnis: -1,3 Mio. Euro). Infolge des negativen Konzernergebnisses und einer daraus resultierenden geringeren Eigenkapitalbasis sank der maßgebliche EPRA NRV zuletzt von 4,87 Euro auf 4,82 Euro pro Aktie.

Mit der fortschreitenden Projektentwicklung und dem sukzessiven Bestandsaufbau dürfte ERWE jedoch bereits kurzfristig das Erlöspotenzial des gesamten Immobilienportfolios spürbar heben. Für das laufende Jahr erwartet das Management einen Anstieg der Mieterlöse (Bruttomieten zwischen 7,8 und 8,5 Mio. Euro vs. 5,6 Mio. Euro im Vorjahr) und eine überproportionale Ergebnisverbesserung (JÜ FY 20: 0,1 Mio. Euro). Insbesondere der zunehmende Immobilienbestand sollte dank einsetzender operativer Leverage-Effekte und einer Optimierung der Finanzierungsstruktur sukzessiv zu steigenden Ergebnissen und höheren FFOs führen. Wir erwarten darüber hinaus in den kommenden Monaten, dass die Realisierung von Wertsteigerungspotenzialen einen zusätzlichen Ergebnistreiber darstellt und sich der NRV spürbar verbessert. Mit Blick auf das aussichtsreiche Wachstumspotenzial, die visiblen Projektfortschritte und die unterstellte operative Entwicklung halten wir den aktuellen Bewertungsabschlag auf den NRV von >20% für nicht gerechtfertigt. Auch im Peergroup-Vergleich erscheint der Discount bei ERWE überzogen, wenngleich diese Betrachtung in Ermangelung der NRV-Parameter nur auf NAV-Basis erfolgen kann. So weisen die Peers im Durchschnitt einen NAV-Discount von 12,3% auf, was die Unterbewertung von ERWE u.E. verdeutlicht. Unter Rückgriff auf einen gewöhnlichen Bewertungsabschlag sehen wir daher attraktives Upside-Potenzial für die Aktie von ERWE.

Fazit: Wir erachten die Positionierung von ERWE in einem strukturellen Wachstumsmarkt als aussichtsreich, um am Wandel der Innenstädte nachhaltig zu partizipieren. Angesichts der avisierten Entwicklungsfortschritte und der zugrundeliegenden Ergebnistreiber nehmen wir die Aktie vor dem Hintergrund unserer NRV-Bewertung mit einem Kursziel von 4,35 Euro und einer Kaufempfehlung in die Coverage auf.

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Über Montega:

Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/22782.pdf

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