SenioResidenz AG - Solides Ergebnis im Geschäftsjahr 2021

Die SenioResidenz AG (BX Swiss AG: SENIO) hat im 2021 ihre Wachstumsstrategie fortgesetzt und das Immobilienportfolio in der zweiten Jahreshälfte durch die Akquisition von drei Liegenschaften und zwei Bauprojekten in den Bereichen Seniorenresidenzen bzw. Altersgerechtes Wohnen auf CHF 213.9 Millionen weiter ausgebaut (31.12.2020: CHF 186.6 Millionen). Das EBIT erhöhte sich auf CHF 5.9 Millionen (2020: CHF 5.8 Millionen) und der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg erreichte CHF 4.3 Millionen (2020: CHF 4.1 Millionen). Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung am 30. März 2022 eine Barausschüttung von CHF 1.90 pro Namenaktie in Form einer Nennwertreduktion beantragen.

Details zum Geschäftsjahr 2021

Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 10.6 Millionen p.a.

Durch den Ausbau des Immobilienportfolios stiegen die Soll-Mietzinsen der Renditeliegenschaften annualisiert betrachtet um rund 11% auf CHF 10.6 Millionen (2020: CHF 9.5 Millionen). Per 31. Dezember 2021 werden 91% der Soll-Mieterträge aus Liegenschaften der Hauptstrategie (Seniorenimmobilien, Pflegeeinrichtungen) und 9% aus Liegenschaften der Nebenstrategie (Wohnformen wie Studentenwohnungen, Businessapartments, Personalwohnungen) generiert.

Erfolgreiche Kapitalerhöhung im Herbst 2021

Im Rahmen des Ausbaus ihres Immobilienportfolios hat die Gesellschaft im September 2021 erfolgreich eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht an die bisherigen Aktionäre im Umfang von rund CHF 33 Millionen durchgeführt. Insgesamt wurden 638'868 neue Namenaktien zu einem Preis von CHF 52.00 je Aktie platziert.

Erfolgsrechnung Geschäftsjahr 2021

Der Mietertrag stieg um 11% auf CHF 9.6 Millionen (2020: CHF 8.7 Millionen). Der Anstieg ist mehrheitlich auf die Akquisition der Liegenschaft in Hergiswil (Studentenwohnungen) im Dezember 2020 zurückzuführen. Die im 2021 erworbenen Liegenschaften in Court und Couvet sowie in Illnau-Effretikon haben ab Erwerbsdatum (1. September 2021 bzw. 24. November 2021) zum Mietertrag 2021 beigetragen, werden aber ihr volles Ertragspotenzial erst im Berichtsjahr 2022 entfalten. Die Leerstandsquote des Portfolios betrug per Bilanzstichtag 0.3% (31.12.2020: 1.0%). Die Brutto- und Nettorenditen lagen mit 5.0% bzw. 4.6% auf Vorjahresniveau.

Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften bezifferte sich auf CHF 0.9 Millionen (2020: CHF 0.6 Millionen). Der Beratungsaufwand stieg auf CHF 1.3 Millionen (2020: CHF 0.7 Millionen), im Wesentlichen aufgrund erhöhter Rechtsberatungskosten inkl. Rückstellungen für Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Konkurs des Paracelsus-Spitals Richterswil (PSR). Der Verwaltungsaufwand belief sich auf CHF 1.7 Millionen (2020: CHF 1.3 Millionen) und beinhaltete insbesondere das Verwaltungshonorar an die Cura Management AG von CHF 1.2 Millionen (2020: CHF 1.0 Millionen) und Kapitalsteuern von CHF 0.5 Millionen (2020: CHF 0.3 Millionen). Die Bewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem leichten Gewinn aus Neubewertung von CHF 0.2 Millionen (2020: CHF -0.1 Millionen).

Das EBIT stieg auf CHF 5.9 Millionen (2020: CHF 5.8 Millionen). Der Gewinn inklusive Neubewertungsergebnis nahm auf CHF 4.3 Millionen zu (2020: CHF 4.1 Millionen). Der Gewinn exklusive Neubewertungsergebnis lag bei CHF 4.1 Millionen (2020: CHF 4.1 Millionen). Der Gewinn je Aktie beläuft sich für 2021 auf CHF 2.06 inklusive Neubewertung und CHF 1.96 exklusive Neubewertung (2020: Gewinn von CHF 2.51 inkl. Neubewertung bzw. CHF 2.54 exklusive Neubewertung). Die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden Namenaktien zur Berechnung des Gewinns pro Aktie erhöhte sich durch die Kapitalerhöhung im 2021 auf 2'072'383 Aktien (2020: 1'619'863 Aktien).

Bilanz per 31. Dezember 2021

Die Bilanzsumme lag per 31. Dezember 2021 bei CHF 231.6 Millionen und ist um rund 15% gestiegen (31.12.2020: CHF 201.2 Millionen).

Auf der Aktivseite der Bilanz beliefen sich die flüssigen Mittel auf CHF 14.7 Millionen. Das Anlagevermögen von CHF 216.7 Millionen bestand aus dem Wert der Renditeliegenschaften (CHF 211.0 Millionen), Projekten (CHF 2.9 Millionen), Anzahlungen (CHF 1.7 Millionen), Goodwill (CHF 0.2 Millionen) und aktive latente Ertragssteuern (CHF 0.9 Millionen).

Auf der Passivseite der Bilanz betrugen die Hypothekarverbindlichkeiten total CHF 91.6 Millionen (2020: CHF 97.5 Millionen). Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften per 31. Dezember 2021 lag bei 42.8%. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten betrug 0.8% (2020: 1.0%). Die Duration der Finanzverbindlichkeiten per Jahresende 2021 war 4.5 Jahre (2020: 4.2 Jahre). 

Per Bilanzstichtag belief sich das Eigenkapital auf CHF 131.0 Millionen (31.12.2020: CHF 98.1 Millionen). Die Veränderung ist auf die im Juni 2021 ausbezahlte Nennwertrückzahlung von CHF 3.6 Millionen (CHF 1.90 pro Namenaktie), auf den Nettobeitrag aus der Kapitalerhöhung von CHF 32.3 Millionen und den Gewinnbeitrag 2021 von CHF 4.3 Millionen zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote betrug äusserst solide 56.6%. Der Net Asset Value per 31. Dezember 2021 erreichte CHF 51.27 (31.12.2020: CHF 51.20).

Suche für Nachmieter der ehemaligen PSR Liegenschaften läuft auf Hochtouren

Die Suche nach geeigneten Nachmietern für medizinische Leistungserbringung betreffend die Liegenschaften der ehemaligen Paracelsus-Spital Richterswil AG (PSR) ist in vollem Gange. Die Bewertungen per 31. Dezember 2021 der Liegenschaften beruhen auf der Annahme, dass die Liegenschaften als medizinische Einrichtung weiterbetrieben werden. In der unabhängigen Bewertung durch Wüest Partner AG wurde im Berichtsjahr 2021 für diese drei Liegenschaften eine Wertberichtigung (für mögliche Umbaumassnahmen und angepasste Mietzinserwartungen) in Höhe von CHF 3.0 Millionen vorgenommen. Die umfangreichen Mietzinsgarantien, welche die Gesellschaft im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart hatte, wurden nach Eröffnung des Konkurses über das PSR gezogen und im 2021 vereinnahmt. Der Mietertrag für die betroffenen Liegenschaften ist somit bis Ende Januar 2023 abgedeckt. In der Berichtsperiode 2021 ergaben sich keine Mietzinsausfälle bei Mietern.

Nachhaltigkeitsstrategie im Jahr 2021 festgelegt

Die SenioResidenz AG hat im 2021 gemeinsam mit einem externen Partner ihr Engagement in Bezug auf das Thema Nachhaltigkeit definiert und ihre langfristige Nachhaltigkeitsstrategie festgelegt. Die Gesellschaft will Nachhaltigkeit messbar umsetzen und über die Fortschritte jeweils im Rahmen der Jahresberichterstattung transparent rapportieren. Grundlage bildet das Immobilienportfolio der SenioResidenz AG per 31. Dezember 2021, welches 18 Renditeliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 211.0 Millionen umfasste. Im 2021 wurde begonnen, die Grundlagendaten der einzelnen Liegenschaften zu erfassen. Dieser Prozess wird im 2022 abgeschlossen und im Anschluss die Umweltwirkung mit konkreten Verbrauchszielen sowie ein CO2 Absenkungspfad definiert. Zudem hat die SenioResidenz im Jahr 2021 zwei bewilligte Bauprojekte mit insgesamt 52 altersgerechten Wohnungen in Oberdiessbach und Bad Zurzach erworben, die unter modernsten Energiekriterien erbaut, und zur weiteren Diversifikation des Portfolios beitragen werden.

Anträge an die Generalversammlung

Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung vom 30. März 2022 eine Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion von CHF 1.90 pro Namenaktie beantragen.

Die amtierenden Mitglieder des Verwaltungsrats stellen sich zur Wiederwahl. Michel Vauclair wird erneut als Verwaltungsratspräsident, Patrick Niggli und Thomas Sojak werden als Mitglieder des Vergütungsausschusses vorgeschlagen.

Der Verwaltungsrat plant einen Ersatz des aktuell gültigen genehmigten Kapitals. Dieses soll gelöscht und dann in einem neuen Antrag an die ordentliche Generalversammlung durch genehmigtes Kapital im Umfang von höchstens 255'000 vollständig zu liberierenden Namenaktien ersetzt werden. Damit beliefe sich das genehmigte Kapital der Gesellschaft weiterhin auf unter 10% des ordentlichen Aktienkapitals und würde neu bis zum 29. März 2024 laufen.

Ausblick

Die SenioResidenz AG ist überzeugt, dass sie mit ihrem Fokus auf Immobilien für Alters-/Seniorenresidenzen, neue Wohnformen für die dritte Lebensphase und Medizin-/Pflegeeinrichtungen über ein robustes Geschäftsmodell verfügt. Aufgrund der langfristigen demografischen Entwicklung mit deutlich gestiegener Lebenserwartung wird sowohl der Bedarf an attraktiven Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen wie auch an bezahlbarem und attraktivem Wohnraum für Menschen im Alter weiter zunehmen, somit bleibt die Anlagestrategie unverändert bestehen. Bei sich bietenden Gelegenheiten soll das Liegenschaftenportfolio im 2022 weiter ausgebaut werden.

Kennzahlen

1. Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus latente Steuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg aus Neubewertung zurechenbar sind
2. Nettofinanzverbindlichkeit (Kurzfristige und langfristige Hypothekarverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in Relation zum Eigenkapital per Bilanzstichtag
3. Total Eigenkapital pro ausgegebener Namenaktie per Bilanzstichtag
4. Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag (Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften
5. Nettorendite entspricht dem annualisierten Nettoertrag (Ist-Mietzinseinnahmen abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften

Der Jahresbericht 2021 sowie der Kurzbericht 2021 sind auf der Website der Gesellschaft unter Investor Relations - Finanzberichte einsehbar. https://www.senio.ch/de/investor-relations/finanzberichte/