SenioResidenz AG – Erfolgreiche strategische Wachstumsschritte im H1 2023 erreicht

Die SenioResidenz AG (BX Swiss AG: SENIO) hat im ersten Halbjahr 2023 das Immobilienportfolio weiter ausgebaut und ihre langfristig orientierte Wachstumsstrategie erfolgreich fortgesetzt. Operativ konnte die zukünftige Ertragsbasis mit der Fertigstellung bzw. Akquisition der Neubauprojekte «Croix Blanche» in Aigle/VD und «DOMUM Saline II» in Bad Zurzach/AG sowie der Akquisition einer Liegenschaft in Salmsach/TG weiter gestärkt werden. Zudem wurde das Neubauprojekt in Oberdiessbach/BE mit 24 Wohneinheiten für hindernisfreies und altersgerechtes Wohnen nach Bilanzstichtag fertiggestellt und war per 1. August 2023 bezugsbereit. Durch den Ausbau des Portfolios und die Fertigstellung der Neubauprojekte erwartet die Gesellschaft in der zweiten Jahreshälfte 2023 einen bedeutenden Beitrag zum Gesamtmietertrag.

Immobilienportfolio von CHF 258.3 Millionen per 30. Juni 2023

Der Gesamtwert des Immobilienportfolios hat sich im ersten Halbjahr 2023 um 13% auf CHF 258.3 Millionen erhöht (31.12.2022: CHF 228.4 Millionen). Die Wertsteigerung ist vor allem auf die Akquisitionen der Liegenschaften in Salmsach und Bad Zurzach (CHF +22.1 Millionen) sowie die Investitionen in die Neubauprojekte in Aigle und Oberdiessbach (CHF +11.2 Millionen) zurückzuführen. Im Vergleich zum Jahresende 2022 haben sich die Soll-Mietzinsen der Renditeliegenschaften per 30. Juni 2023, auf annualisierter Basis betrachtet, um 17% auf CHF 13.0 Millionen erhöht (31.12.2022: CHF 11.1 Millionen).

Details zum Halbjahresergebnis 2023
Erfolgsrechnung
Der Mietertrag stieg im ersten Halbjahr 2023 um 7% auf CHF 5.7 Millionen (H1 2022: CHF 5.3 Millionen). Die Leerstandsquote des Portfolios per 30. Juni 2023 lag in einer Stichtagsbetrachtung bei 2.9%. Die erzielte Bruttorendite belief sich auf 5.3%, die Nettorendite auf 4.7% (jeweils annualisiert).

Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften bezifferte sich auf CHF 0.7 Millionen (H1 2022: CHF 0.6 Millionen). Der Erfolg aus Vermietung konnte somit um 7% auf CHF 5.0 Millionen gesteigert werden (H1 2022: CHF 4.7 Millionen). Die Aufwandspositionen Beratungs- und Verwaltungsaufwand beliefen sich im Total auf CHF 1.2 Millionen (H1 2022: CHF 1.5 Millionen). Der Rückgang steht vor allem im Zusammenhang mit geringeren Rechtskosten im noch laufenden Konkursverfahren des Paracelsus-Spitals.

Die Bewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem Ergebnis aus Neubewertung von CHF -3.4 Millionen (H1 2022: CHF 0.1 Millionen). Der Neubewertungseffekt ist zum einen auf eine Erhöhung der Diskontierungssätze bei den bestehenden Renditeliegenschaften aufgrund des höheren Zinsumfelds zurückzuführen, und zum anderen auf den betriebsspezifischen Investitionsbedarf entlang der langfristigen Liegenschaftsplanung bei den Immobilien in Leukerbad und Richterswil.

Aufgrund des Neubewertungsverlusts verzeichnete das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) im ersten Halbjahr 2023 einen Rückgang auf CHF 0.9 Millionen (H1 2022: CHF 3.3 Millionen). Der Gewinn inklusive Neubewertungsergebnis lag bei CHF 0.3 Millionen (H1 2022: CHF 2.4 Millionen). Der Gewinn exklusive Neubewertungsergebnis erhöhte sich um 35% auf CHF 3.1 Millionen (H1 2022: CHF 2.3 Millionen).

Solide Finanzierung
SenioResidenz AG ist mit einer Eigenkapitalquote von 47.8% und einem Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften von 49.0% per 30. Juni 2023 weiterhin solide finanziert (31.12.2022: Eigenkapitalquote 55.3%; Fremdbelehnungsgrad 42.1%). Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten belief sich im ersten Halbjahr 2023 auf 1.6% (31.12.2022: 0.7%). Die Duration der Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2023 war 2.6 Jahre (31.12.2022: 3.7 Jahre).

Das Eigenkapital lag per Bilanzstichtag bei CHF 124.8 Millionen (31.12.2022: CHF 129.3 Millionen). Die Veränderung ist auf den Gewinnbeitrag des ersten Halbjahrs 2023 von CHF 0.3 Millionen sowie auf die Nennwertrückzahlung von CHF 1.90 pro Namenaktie im Gesamtbetrag von CHF 4.9 Millionen, die im Juni 2023 ausbezahlt wurde, zurückzuführen. Der Net Asset Value per 30. Juni 2023 lag bei CHF 48.82 (31.12.2022: CHF 50.60).

Mietvertrag mit Kanton Zürich verlängert

Sehr erfreulich war im ersten Halbjahr 2023 auch die Verlängerung des Mietvertrags mit dem Kanton Zürich für die Zwischennutzung von zwei Gebäuden an der Bergstrasse 16 und Bodenstrasse 10 in Richterswil/ZH. Der Mietvertrag konnte vorzeitig bis Jahresende 2024 verlängert und damit die Planungssicherheit sowohl für den Kanton Zürich als auch für die SenioResidenz AG als Vermieterin erhöht werden.

Nachhaltigkeit

Im Frühjahr 2023 hat die SenioResidenz AG die UN Principles for Responsible Investment (UNPRI) unterzeichnet und verpflichtet sich damit, die Grundsätze für verantwortungsbewusstes Investieren zu befolgen und die ESG-Themen im Rahmen ihrer Investitionspolitik und -praxis zu berücksichtigen. Die Integration der Nachhaltigkeit in die gesamte Wertschöpfungskette ist ein laufender Prozess, über dessen Fortschritte im Geschäftsbericht 2023 ausführlich berichtet wird.

Ausblick

Das erste Halbjahr 2023 war geprägt von schrittweisen Leitzinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Die Wirtschaftsexperten der SNB und des SECO (Staatssekretariat für Wirtschaft) gehen für das Gesamtjahr 2023 von einem unterdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum mit einem BIP-Wachstum in der Grössenordnung von rund 1% aus¹. Mit der letzten Leitzinserhöhung am 22. Juni 2023 kündigte die SNB zudem an, dass allenfalls „zusätzliche Zinserhöhungen nötig sein werden, um die Preisstabilität in der mittleren Frist zu gewährleisten“. Die SNB rechnet derzeit für das Gesamtjahr 2023 mit einer Inflationsrate von 2.2%, was noch leicht über der von ihr angestrebten Preisstabilität von unter 2% im Jahresdurchschnitt liegt.

Der Transaktionsmarkt für Schweizer Immobilien ist aufgrund des höheren Zinsniveaus anspruchsvoll. Aus Sicht der Gesellschaft bleibt jedoch der Druck auf die Transaktionspreise, insbesondere auch durch ein anhaltendes Bevölkerungswachstum und eine relativ geringe Bautätigkeit, begrenzt.

Vor dem Hintergrund, dass sowohl die Lebenserwartung der Schweizer Bevölkerung als auch deren Ansprüche an das Wohnangebot im Alter steigen, sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der SenioResidenz AG überzeugt, dass sich Nachfrage und Bedarf an bedürfnisgerechten und zukunftsgerichteten Angeboten im Bereich «Wohnen im Alter» wie auch an preisgünstigem Wohnraum für Menschen im Alter erhöhen werden. Die Anlagestrategie als Pure Player mit speziellem Fokus auf Immobilien für Alters-/Seniorenresidenzen, neue Wohnformen für die dritte Lebensphase und Pflegeeinrichtungen bleibt daher unverändert bestehen.
 

¹ Quelle: Medienmitteilungen SECO vom 15. Juni 2023 bzw. SNB vom 22. Juni 2023

Kennzahlen

1. Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus latente Steuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg aus Neubewertung zurechenbar sind
2. Nettofinanzverbindlichkeit (Kurzfristige und langfristige Hypothekarverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in Relation zum Eigenkapital per Bilanzstichtag
3. Total Eigenkapital pro ausgegebener Namenaktie per Bilanzstichtag
4. Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag (Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften
5. Nettorendite entspricht dem annualisierten Nettoertrag (Ist-Mietzinseinnahmen abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften

Der Halbjahresbericht 2023 sowie ein Kurzbericht davon sind auf der Website der Gesellschaft unter Investor Relations – Finanzberichte einsehbar. https://www.senio.ch/de/investor-relations/finanzberichte/